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负债十几万,一个民宿主在北京胡同的退场

来源:本站原创 浏览:129次 时间:2020-07-02
简介:宋欣没有想到的是,手下的十几套房子,有一天会变成负担。 她今年25岁,大学毕业没两年,就入行了民宿业。这些房子都位于北京东城区,集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等地,年轻人扎推的地方。这一片的胡同,有各式各样的房源,宋欣碰到合适的就会租下来。经过简单的软装设计,原本普通的住所就能变成一间民宿。
宋欣没有想到的是,手下的十几套房子,有一天会变成负担。


她今年25岁,大学毕业没两年,就入行了民宿业。这些房子都位于北京东城区,集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等地,年轻人扎推的地方。这一片的胡同,有各式各样的房源,宋欣碰到合适的就会租下来。经过简单的软装设计,原本普通的住所就能变成一间民宿。


“只要手头有了钱,就想继续租新的房子,不会想得太远,最开始并没有太多规划。”


整个上半年,国内旅游市场几乎进入冰点。两年前,原本靠着民宿生意而辞掉工作的宋欣,又回去上班了。宋欣称,airbnb、飞猪等民宿平台,在北京重新开放预定的日期也一直延迟,最早也要到六月底。这些房子,大多转成了长租,用来止损。宋欣还是保持乐观的态度:“我估计等到明年,民宿行业会非常好,因为人们太久没旅游了。


“过去,宋欣和男朋友也在胡同里住过一段时间,后来他们搬到了朝阳区,街区更现代化。她认为,尽管胡同的生活很有趣,但缺乏都市生活的便捷与舒适。“在二环的胡同里,始终少了一种开阔感,并不太适合年轻人去长住。


1.逃离职场,选择进入民宿业
选择在胡同里开民宿,对于宋欣来说,最初是为了躲避职场上的压力和倦怠感。2017年,她来到北京工作,在一家教育机构的新媒体部门。最开始的三个月,没有休息过一天。常要加班到凌晨,每天都住在公司提供的多人间宿舍。


“当时在北京很崩溃,成天在公司和宿舍,就像困在了盒子里。有种很压抑的感觉,你一直在工作,连和同事聊天的时间也没有,每天都在跟屏幕说话。


“宋欣负责撰写营销文案和策划,常要一版又一版地修改。有一次,她把已经改过好几遍的方案,交给主管。领导当着很多人的面,看过后直接把一沓文件摔了出去,问道:“这是什么东西?”


她想到了辞职,思考了各种可能后,决定开一家民宿。在办公室,她会偷偷在网上看房源。每周只有一天休息日,她所在的宋庄,离市区有三十多公里。在那天,宋欣会尽可能多约见几个中介,看更多的房源。选择在胡同里开民宿,不仅是看中观光带来的人流量,也是因为投入成本相对较低。


“二环里面,有很多小的中介公司,每个中介都会私自和房东签约。所以他们手上的房源很不一样,你得挨个去看。”


看过三十多套房源后,宋欣终于确定了一间。她称自己对空间很有记忆力,不仅能记住看过的房源的结构,也能很快判断是否适合改造成民宿。“我当时比较倾向复试结构房子。如果只是平层,那就和普通人家里差不多,没什么特点和新鲜感,不太会有人想住进来。”


当时,她预算有限,只有一万多元。她只能选择了一个很小的房子,只有十平米左右,中间还有房梁,二层的高度不到一米六,呈尖顶状。但房租只需要3000元,走五分钟就能到南锣鼓巷地铁站。


对于房子的改动,也只花了3000多元。她刷了墙漆、铺上了地毯,从闲鱼上看好了沙发、洗衣机、冰箱、电视后,直接叫面包车从对方家里送来。除了胡同太窄,车很难进入外,一切都很顺利。“本身就是一个很迷你的空间,稍微放些东西就很满,温馨的氛围就出来了。”


宋欣的目标客户是追求趣味的年轻人,他们不太注重要有很舒服的居住体验。大部分胡同的房子一样,这个房子没有卫生间,需要去公厕。“很多人住民宿,会需要提供什么品牌的沐浴露,各种材质与高度的枕头。但选我这里,他们预算有限,更多是想体验老北京的生活。”


上线的第一个月,几乎每天都满房,每天房费定在200多元。这让宋欣有了信心,.她也搬进了胡同里,继续寻找第二间房、第三间房.......“每天看着叔叔阿姨们,坐在一起下棋、聊天,早上提着鸟笼出门,就感觉生活氛围特别好。”


2.“在胡同开民宿,几乎饱和了”
刚开始的三个多月,宋欣需要带客人入住。房子在一个大杂院里,住了三十多户人。“特别难找,要从一个非常小的口进去,拐几道,弯弯曲曲的,在最里面的一排,特别深。”


自助入住后,宋欣常会收到客人发来的信息,对方还没进房子前就想要退订。比起人们想象中的老北京,有着明亮天井与树荫的四合院,眼前逼仄、堆放着的废物的杂居院子,显得落差感很大。住客们常反映,房子的隔音也非常差,回到家里能听到各类声音,讲话声、电视机声,炒菜的声音,连油烟味也能闻到。


“很多人住一次胡同,就不会来住第二次了。它更适合短暂体验下。” 在经营了一年多后,宋欣手上有了十多套房,聘请了专职的员工做日常清扫。


“那时候,北京胡同的民宿市场几乎饱和了。” 去年年11月,中国文化和旅游大数据发布了一篇报告,显示中国共有66405家民宿。其中,北京开有2436家民宿,数量排名在国内城市第二名。但开在胡同里的民宿,并算不主流。同年,王佳音在《建筑与文化》期刊,发表了一篇论文,分析北京历史城市的民宿空间分布。


她通过大众点评、飞猪短租等信息,利用爬虫技术进行搜集,估算北京二环内有257个民宿,其中传统胡同院落型民宿只有124处。但从地图来看北京二环,周长有32.7公里,有41个地铁站,3070个公交站,504个居民区。以天安门为中心,北京二环内分布了1700个景点。


宋欣称,“在2019年,胡同里新开了很多民宿,是一个上升期。但空房率非常高。因为大家风格比较趋同化,没什么亮点。来北京旅游的人,可以选择去品质不同的酒店、旅馆,也可以去民宿更集中的朝阳区,没有理由一定要来胡同。很多女生订胡同房,只是为了拍个照片,在社交网络上炫耀下。”


为此,宋欣给每一个房源定了不同的风格。她尝试过以零食为主题,一整面墙都放着零食,有来自不同国家,更多是童年常吃的品牌。“这些风格,很受小女生喜欢。”


有时,熟客会发来信息,称某个民宿“抄袭”了她的摆设风格,但宋欣从没联系过对方。“我咨询过律师,房子的陈列风格,不能申请版权。这些你也拦不住,对方好不容易买了这些东西,做成了民宿。你告诉了他要撤掉,也挺不地道的。”


熟悉了市场后,宋欣认识了好几个熟悉的中介。他们手上常有一些毛坯房,会等到装修后,租个更好的价钱。如果在装修前,宋欣发现了这个房子,不仅能获得更好的议价权和协商免租期,也能按照自己的想法进行装修。


去年夏天,她在美术馆后街附近,看中了一套毛坯房。每天,宋欣都会盯着施工队,房屋改造主要是搭建复式结构。她要求两个房间的楼梯,搭在不同方向,一定程度隔开上楼梯时的噪音。胡同的房子,普遍有有通风、采光不好的问题,如果长久呆在里面,人会感到很压抑。在宋欣的要求下,工人们在屋顶子开了一个天窗,“尽管施工难度很高”。


“这成了我们卖的最好的一个房子,好评率特别高。很多人会因为这个天窗来订我们房源,会问过几天来住,会不会看到星星?我说那你一定要选天气比较好的时候来,否则不一定看不到的。”


直到有一天,派出所找上了门,房源被登记了。目前民宿生意在中国还没有完全合法,也没被命令禁止。理论上来说,居民区不被允许开设民宿或家庭旅馆,具体到不同城市,执法尺度都不太相同。一般找上门的执法,大多和周边居民举报有关。


“如果被举报了一次,起码一年内都不能再开了,只能转成长租,前面的努力几乎白费。”


3.与居民打交道:举报与协商
那所被举报的房子,位于育群胡同的一个大杂院。比起外面的整洁路面,院内显得破败,墙面上挂有38个电表。实际上,电表并不能显示出具体户数,因为好几户人常共用同一个电表。实际上,大多数游客只会途径胡同的主干道,忽略了其格局本身就纵横交错。


几十年前,北京为了解决众多人口的居住问题,在很多四合院内部,改建成了一个又一个的私房,居住空间自然变得臃肿起来。 宋欣称,在深入北京胡同后,会发现和想象中的差距很大,“居民们不太富裕,装修也非常简单,很多还是用的钢塑门。“今天的北京胡同,原住民只留下老年人,年轻一代大多搬走。新的住户由外地务工人员、喜欢胡同文化的年轻白领,以及短租的游客们组成。宋欣这样的民宿经营者,抓住了胡同的这种变化,找到了其中的生意与风险。


但想要胡同里开间民宿,必须要处理好和原居民的关系。宋欣吃过好多次亏,”一定不能说是开民宿的,这样会被举报。每一次,装修房子时,很多居民会过来问,他们会用异样的眼光看着你。问的非常细,像调查户口一样,感觉我像做了什么坏事。老一代人有很强的团结意识,当了几十年邻居,过去都是家家户户不锁门的状态。”


这两年,好几套房子被举报后,只能找中介退租。在后马厂胡同,宋欣租下过一套带独立小院的房源,改建成了四居室的民宿。中介给了优惠价格,每月一万元,但旺季时每天获得的房费就有1000多元。没过多久,两个女生表示想盘下这套房。


这套房同样在一个杂居大院的最深处,周边居民对进进出出的人时有意见。宋欣觉得自己精力不太够,同意了转让。两个多月后,转租的人迟迟没交下一次房租,王欣才知道她们跑路了。


“两个人都是上班族,只是想把民宿当副业。所以管理地不太及时,居民们看着每天都有人进出,特别吵闹,直接把院子封门不让住客进了。最后居委会来了,派出所备案,不可能再继续开民宿了。”


在和居民处理好关系方面,宋欣的男朋友唐彬更加擅长。过去,他一直觉得开民宿不太靠谱,但还是也辞职参与了进来。唐彬称,北京人的法律意识很强,这也和街道的长期教育有关,“他们会对流动的外来人口,格外警惕”。


每周,唐彬和宋欣会抽出几天时间,骑着自行车去查看自己的房源,也和邻居们聊聊天。有时,唐彬会直接告诉临近的邻居,自己在做民宿。“我会说自己住在附近,是一个创业团队,都是北京小伙。主要是宣传下胡同文化,让外地人体验一下老北京。房子也赚不到什么钱,来住的人也都实名认证了,不是什么乱七八糟的人。你一说赚钱,他们就容易眼红,你要强调是年轻人想创业,他们就会理解你。“


在交谈时,唐彬会特意用北京腔,称自己是本地人。他认为表明自己是外地人,会被居民们排斥。逢年过节,唐彬会带些茶叶盒水果给邻居。“人熟了之后,就没那么多事了,少了些芥蒂。”


维系这些关系,也需要足够的细心。去年夏天,一个住客晚上入住时钥匙打不开,给唐彬打来电话。交谈过程中,邻居的老太太出了门,询问这个住客,对方表示自己只是是在网上定了住宿。第二天,唐彬就赶紧去找了老太太,和她聊天,“我就问,阿姨昨天院子里有什么事吗?最后和她说,以后碰到什么事情,自己会随时来解决。”


这十多个房源,唐彬事先拍好了视频版路线图,方便客人们入住。他会叮嘱客人们一定要保持安静,尤其到了晚上,居民们很早就休息了。进门的钥匙,一般就藏在窗台上,垫上花盆或树叶。他考虑过电子门,但开门时会伴随“滴滴滴”的声音,很容易吵到邻居,也会引起居委会或片警的警惕,“一看就知道,你在开民宿了”。“


这两年来,我们也对这些大爷、大妈的性格有了些了解。他们的要求也并不高,你可以干你的事情,只要你不要影响到他们的生活。” 唐彬认为开民宿,尤其是在北京的胡同里,要先考虑到居民,“你毕竟在别人的地盘上做生意。”


4.“一夜回到解放前”
经验和房源多了后,,宋欣开始更注重民宿的选址。比如,一排房子里,竟然选中间的位置,“南方人可能不知道,在北方买房子,讲究的是不要边户,因为冬天不保温,夏天更热。胡同里房子大多也没有暖气,靠边的会特别冷。”


更为重要的是,她不再选择胡同里最深处的房源,尽可能找临街的,降低被举报的风险。去年夏天,一个中介带宋欣看了间带独立院子的房源,不需要经过任何人的家。中介给了优惠的租金,每月一万五,但需要一起合作,有了收益后平分。


这套房子挨着南锣鼓巷、中央戏剧学院,旺季的时候,日租可以到2000多元,每月能有五万多元进帐,淡季时也有两万左右。通过这个房子,他们认识了一个熟客。这个熟客是住在附近的中年人,深夜在家招待完朋友后,会发信息问有没空房,这时宋欣会给一个很便宜的房费。


去年冬天,熟客表示想投资五十万。宋欣和唐彬想到了和中介的类似合作方式。不同的是,他们用投资人的钱来找房源、进行装修,自己负责运营,所得收益再进行分成。他们想以此试水,未来扩大自己的规模,“计划在2020年,销售额翻一倍,达到400万。我们还成立了品牌也未空间,想着以后联合小型民宿主,一起扩大市场。“


但不巧遇到了疫情,打断了他们的计划,熟客选择撤资了。二月初,宋欣陆续把手头一些房源,转成了长租。为了过渡,她找了一份新工作,要坐一个多小时地铁才能到公司。“我很讨厌上班地方就是,要假装自己很忙。明明晚上十点要下班,开会非要安排在凌晨十二点,非常不能理解。同事都是98、99年的,我就压力很大。”


“住户们,已经把房子布置成他们的样子了” 宋欣称,手头的所有民宿都转成了长租,除了和中介合作的小院外。院子已经空了一百多天,绿植长期没浇水,有些死掉了。“今年的民宿行业,是一个大洗牌。很多做民宿的人,干脆十套、十套的退租,能撑住的人很少。”


五月中旬,唐彬也找了份新工作,去上班了。


很显然,过了六月底,北京的民宿也不会解封了。他们已经负债了十几万了,需要用信用卡套现来交房租。“现金流算是断了,过去赚的钱都投到房子里了,所以你看不到钱,这也是创业的怪圈。今年不会有旺季了,等明年吧。如果重选一次,我还是会做民宿,但不会收那么多房子了。”

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